한편, 법원은 공인중개사의 책임을 인정하면서도, 임차인 역시 계약 당사자로서 기본적인 확인 의무를 부담한다는 점을 아울러 고려한다. 등기부등본 확인 등 최소한의 주의조차 기울이지 않은 경우에는 피해 발생에 대한 임차인의 과실이 함께 인정될 수 있으며, 이 경우 손해배상의 범위는 당사자 간 과실 비율에 따라 제한되는 것이 일반적이다. 결국 임차인도 계약 당사자로서 거래 과정에서 스스로 기본적인 확인과 주의를 다해야 하며, 이를 소홀히 한 경우에는 그에 상응하는 책임을 부담할 수 있다.
나아가 공인중개사의 책임은 민사상 손해배상에 그치지 않고 형사적 문제로 이어질 수 있다. 예컨대 공인중개사가 임대차 목적물의 중대한 위험 요소를 인지하고도 이를 고의로 숨기거나, 사실과 다른 내용을 설명하여 계약 체결을 유도한 경우에는 사기 방조 또는 공인중개사법 위반 등이 문제될 수 있다. 이때 핵심쟁점은 해당 행위가 단순한 업무상 과실에 따른 착오에 불과한지, 아니면 계약 체결을 유도하기 위해 위험 요소를 고의로 은폐·묵인하는 등의 적극적인 기망행위를 한 것인지 여부이다. 양자의 구분은 공인중개사의 법적 책임의 성격과 범위를 결정짓는 중요한 기준이 된다.
이에 법률사무소 스케일업 박현철 변호사는 “공인중개사가 고의로 사기에 가담한 정황이 있다면 민사 소송과 별개로 형사 고소를 병행하여 합의를 유도하는 전략이 효과적일 수 있다”라고 밝혔다.
