최근 신탁부동산을 대상으로 한 임대차계약 후 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.
해당 계약 자체가 갖는 위험성이 크다 보니, 저 박현철 교대부동산변호사도 각별한 주의를 당부드리고 있는데요.
오늘은 저 박현철 변호사가 보증금을 돌려받지 못해 손해를 입은 상황에 처한 의뢰인을 조력하여, 목적물에 대한 고지의무를 다하지 않은 공인중개사를 상대로 손해배상청구소송을 승소한 사례를 소개해 드리려 합니다.
사실관계
A는 공인중개사 B의 중개로 임대인 C회사와 오피스텔에 대한 월세 계약을 체결하였습니다. 그런데 해당 오피스텔은 별도의 수탁자인 D회사가 존재하는 상황이었습니다.
임대차 기간이 만료된 이후에도 C회사는 A에게 보증금을 일부만 돌려주는 등 수개월이 지나도록 A는 보증금 상당액을 돌려받지 못하는 상황에 처했고, 이로 인해 큰 금전적 손해를 입게 되었습니다.
보증금 반환이 기대되지 않자 A는 본 임대차계약에 있어 위험성을 충분히 고지하지 않은 B를 상대로 손해배상청구소송을 제기하기 위해 법률사무소 스케일업을 찾아주셨습니다.
교대부동산변호사의 조력
저 박현철 변호사가 본 사건에서 바라본 쟁점은 바로 계약에 있어 ‘공인중개사의 설명 및 고지 의무’ 였습니다.
의뢰인과의 충분한 소통을 통해 본 사안을 법률적으로 검토한 결과, 교대부동산변호사는 다음과 같은 사실관계를 파악할 수 있었는데요.
📌 신탁부동산에 대한 임대차계약임에도 불구하고 신탁원부의 존재 및 법률상 위험을 임차인에게 알리지 않음
📌 해당 임대차계약은 신탁사의 임대차 동의서가 필요한데, 동의서를 전달하거나 교부한 사실이 없음
📌 목적물에 대한 신탁등기가 이루어진 사실을 알게 된 A가 이에 대해 묻자 아무런 문제가 없다고 답함
이와 같은 사실관계에 기반하여 저 박현철 교대부동산변호사는 공인중개사가 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 발생한 재산상 손해를 배상할 책임이 있다는 관련법 조항을 근거로 손해배상청구소송을 제기하였습니다.
피고측에서는 ‘수탁자는 임대인의 의무를 부담하지 아니한다’는 내용이 포함된 확약서를 작성하였다는 것을 근거로, 계약 전 의뢰인이 관련 내용에 대해 충분한 설명을 들었다고 주장하였죠.
위 주장은 실제로 신탁부동산 임대차계약과 관련한 분쟁에서 자주 제기되곤 합니다. 이를 인정하는 대법원 판례도 존재하는 만큼, 상대의 주장에 무작정 부정하기보다는 사건의 이해관계에 따라 대처할 필요성이 있었는데요.
교대부동산변호사는 B가 신탁원부를 제시하며 목적물에 관한 신탁관계 설정사실 및 법적인 의미나 효과 등을 성실히 설명하지 않았고, 이로 인해 의뢰인은 보증금을 반환받지 못하게 되는 재산상 손해를 입었음을 증거자료와 함께 제시하였습니다.
더불어 사전에 작성된 확약서의 경우 기재된 서명이 의뢰인의 서명이라고 보기 부족하고, 동일성을 인정하기 어렵다는 감정 결과를 근거로 신빙성이 부족함을 강조하였는데요.
법원은 이 주장을 받아들여 중개 시 B가 의뢰인에게 충분한 고지 의무를 다하지 않았다 보고, 이로 인해 발생한 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다. 더불어 확약서의 경우 증거로 삼을 수 없다고 보았죠.
동시에 법원은 대법원 판례에 따라 거래당사자 본인에게도 거래관계를 조사, 확인할 책임이 있으며, 이러한 책임을 다하지 않는다면 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보고 일부 과실상계를 하였는데요.
결과적으로 의뢰인께서는 돌려받지 못한 보증금 절반 이상을 돌려받을 수 있게 되었죠.
저 박현철 교대부동산변호사는 사건에 있어 거짓을 말씀드리지 않습니다. 있는 그대로, 사실만을 말씀드리고 있습니다.
자칫 의뢰인의 책임이 모두 인정될 수 있는 상황에서 확약서의 효력을 부정하고 상대측의 책임을 인정받은 만큼 부연 설명 없이 ‘승소’라고만 표현할 수도 있었지만, 그렇지 않았죠.
상담에 있어 한 치의 거짓도 없이 사건을 말씀드리는 것이 의뢰인을 위해 해야 하는 변호사의 올바른 자세라는 것을 잘 알기에, 상담을 할 때도, 칼럼을 작성할 때도 늘 사실만을 말씀드리고 있습니다.
저는 늘 의뢰인에게 유리한 부분과, 불리하게 작용할 수 있는 부분 모두를 말씀드리고, 이에 따른 대응 방향을 안내해 드리고 있는데요.
물론, 개인이 처한 이해관계에 따라 주장할 수 있는 내용은 달라질 수밖에 없습니다. 본인의 상황에 맞는 더욱 구체적인 사항은 아래 링크를 통해 교대부동산변호사에게 연락을 주시면 안내를 도와드리도록 하겠습니다.
